ما هي الفقاعة العقارية؟
تُعرَف الفقاعة العقارية بأنها الارتفاع المتزايد بأسعار العقارات والمساكن وتتغذى هذه الظاهرة بالطلب والمضاربة، وزيادة الإنفاق للوصول إلى حد الانهيار، فيضخّ المضاربون الأموال في السوق مما يؤدي إلى زيادة الطلب على العقارات، ولكن في مرحلة أخرى ينخفض الطلب ويركد بنفس الوقت الذي يزداد فيه العرض، الأمر الذي يؤدي إلى انخفاض حادّ في الأسعار وهنا يحدث ما يُسمى بانفجار الفقاعة.
وخلاصة القول أن الفقاعة العقارية حالة مستدامة أو مؤقتة من ارتفاع الأسعار لعدد من الأسباب في أسواق الإسكان، وقد تكون مؤقتة أو تستمر لسنوات عديدة وقد تنتج عن المضاربة والتلاعب بالأسعار وارتفاع نسبة الاستثمار أو السيولة الزائدة، أو بسبب عدم التنظيم في سوق التمويل العقاري، وكل ذلك يؤدي إلى زيادة الطلب مقابل العرض، وتؤثر هذه الفقاعات العقارية على الاقتصاد ككل، ويكون تأثيرها كبيرًا على الناس من جميع الطبقات، إلى جانب أنها تسبب انهيار عقاري كبير، مما يدفع بالناس للبحث عن طرق لسداد قروضهم العقارية، الأمر الذي يؤدي إلى فقدان مدخراتهم.
ما أسباب حدوث الفقاعة العقارية؟
إنّ السبب الرئيسي للفقاعة العقارية هو زيادة الطلب مقارنة بالعرض الحالي، ويمكن أن يكون هناك أسباب أخرى للفقاعة العقارية، نوردها في ما يلي:
- بما أن بناء المنزل يحتاج إلى الكثير من الوقت، سيحدث تباطؤ بالعرض عمومًا من أجل الاستجابة للطلب في أي وقت.
- النمو الاقتصادي العام الذي يكون بسبب زيادة دخل الناس وزيادة احتمال قدرتهم على امتلاك منازل، وبالتالي سيزداد الطلب على المنازل والعقارات.
- الزيادة الكبيرة والمفاجئة في عدد سكان منطقة ما الأمر الذي يستوجب شراء العقارات بنسب أعلى.
- تدني عدد المساحات التي يمكن أن تُخصَّص لإقامة الأبنية الجديدة عليها، مما يتسبب في ارتفاع أسعار المساكن التي ستقام على تلك المساحات.
- انخفاض معدلات الفائدة على الرهن العقاري، وبالتالي سيتشجّع الناس على أخذ القروض وامتلاك المنازل.
- تراجع التعقيدات على معايير الاكتتاب مما يدفع بالعديد من المقترضين إلى دخول سوق الرهن العقاري.
- عروض جديدة للرهن العقاري خاصة تلك التي تفتح الفرص لتسديد دفعات منخفضة وتمهيدية.
- قلة المعرفة المالية من طرف المقترضين العقاريين.
- اللجوء إلى المضاربة من طرف المشترين والمستثمرين بسبب اعتقاداتهم غير الواقعية عن ارتفاع الأسعار.
تعرف على أضرار الفقاعة العقارية
تتفشى المضاربة وتحدث الأضرار عند انفجار الفقاعة العقارية، مما يؤدي إلى انهيار أسعار العقارات وترك المقترضين مع قروض الرهن العقاري غير قادرين على سدادها؛ لأنها قد تتجاوز القيمة السوقية لممتلكاتهم، وينتج عن ذلك عدد من العواقب السلبية منها الإفلاس وتدني فرص الحصول على المسكن الملائم، إلى جانب التراجع الكبير في النشاط الاقتصادي، ولكن بالرغم من ذلك يصعب التنبؤ بالنتائج الدقيقة لانفجار الفقاعة، وقد يكون من الصعب التأكد من أنها فعلًا فقاعة عقارية لحين انفجارها، ولتتجنّب هذه الفقاعة وآثارها السلبية وحتى لا تقع في فخ الديون والإفلاس يجب أن تتحيّن الوقت المناسب لشراء العقارات، ويجب أن تضع بعين الاعتبار عدّة عوامل لتبقى في أمان، مثل الدفعة الأولى التي يتوجّب عليك دفعها وهنا يجب أن تتأكد أنك قادر على تحمّلها ولا تشكّل عبئًا عليك، وأخيرًا وازن بين السلبيات والإيجابيات وضع بالحسبان كلًا من المخاطر والفرص لتتخذ القرار الصحيح وتكون على استعداد لأي حدث طارئ في سوق العقارات.
مميزات وعيوب الاستثمار من خلال فقاعة العقارات
نقدم لك فيما يلي مجموعة من المميزات والعيوب للاستثمار من خلال فقاعة العقارات، تابع معنا للتعرف على كليهما:
مميزات الاستثمار من خلال الفقاعة العقارية
- هنالك العديد من ميزات الاستثمار من خلال فقاعة العقارات فيمكن أن تساهم الفقاعات في تحسين مستوى المعيشة للعديد من السكان، وهي طريقة الأنظمة الرأسمالية للتحول السريع نحو الاقتصاد، فلا تُعتبَر كافة الفقاعات العقارية سيئة وإنما هناك ما يمهد أمامنا الطريق لتعزيز الابتكار، وقد تسهم الفقاعات عمومًا على جعل حياتنا أفضل، وتقوي من الاقتصاد على المدى الطويل.
- ساهمت الفقاعة الاقتصادية التي حصلت قبل الكساد الكبير في وصول الكهرباء إلى المناطق الريفية في الولايات المتحدة الأمريكية، الأمر الذي أدى إلى دخول الأجهزة الكهربائية إلى حياة السكان هناك، وبالتالي حسّنت الفقاعة العقارية من حياة السكان.
- وعمومًا فإن الاستثمار في العقارات يعزز من الاقتصاد وله العديد من الفوائد، فالحصول على الأموال عن طريق الإيجارات أو أي نشاط تجاري في العقار مثل البيع يؤدي إلى جني الأرباح.
- تؤدي الاستثمارات في العقارات إلى تدفق نقدي وهو ما يحصل بعد سداد مدفوعات الرهن العقاري ونفقات التشغيل، ويتعزز التدفق النقدي بعد مرور فترة زمنية على سداد المدفوعات الأمر الذي يزيد من إمكانية امتلاكك للعقارات.
- تعتبر العقارات بمثابة ضمانات مالية متوافرة دائمًا، وتمويلها متاح في أي وقت، بالإضافة إلى عوائد تنافسية معدلة بحسب المخاطر معتمدة على بعض العوامل مثل الموقع والإدارة وفئة الأصول، ويمكنك الاستثمار في العقارات عن طريق شراء وبيع صناديق الاستثمار العقاري المتداولة في البورصات الرئيسية بدلًا من امتلاك وإدارة العلاقات.
عيوب الاستثمار من خلال الفقاعة العقارية
- قد تكون الفقاعة العقارية مدمّرة للاقتصاد ويكون التعافي منها بطيئًا للغاية، ومثال على ذلك ما حدث في اليابان علمًا بأن اليابان مازالت تكافح من أجل إنعاش اقتصادها، فارتفعت أسعار العقارات في اليابان ثلاث مرات في حدود عدّة سنوات فقط، وفي عام 1990 نمت قيمة العقارات فيها بخمسة أضعاف قيمتها في الولايات المتحدة الأمريكية، وعلى إثر ذلك انهار الاقتصاد الياباني ودخل في مرحلة ركود انكماشي استمرت لعشر سنوات.
- يرى خبراء الإسكان أن ارتفاع معدلات الرهن العقاري الناتجة عن الفقاعة العقارية يضر بنمو القطاع العقاري عمومًا، فارتفاع المعدلات يتسبب بحدوث تباطؤ مما يتسبب بمشكلات عدّة في محال البناء؛ وذلك لأن بناء المنازل يعتبر أحد المحركات الهامة في عجلة الاقتصاد حول العالم وتوقفه يعني ضررًا بالاقتصاد.
- ومن مساوئ الاستثمار من خلال الفقاعة أنها قد تنفجر وتسبب العديد من المشكلات كما ذكرنا في الأضرار، فتنهار أسعار العقارات ويبقى المقترضون مع قروض الرهن العقاري الأمر الذي يضرّ الناس والاقتصاد معًا.