ما هو التسويق العقاري؟
التسويق العقاري Real Estate Marketing هو سوق العقارات التي يتم شرائها و بيعها للمشترين من خلال وكالات العقارات أو بشكل مباشر.
يضع سوق العقارات معايير الملكية في منطقة معينة مثل الأسعار و الآجارات و الرهون العقارية.
شهدت صناعة العقارات في جميع أنحاء العالم و العقارات في تركيا خاصة بعض الصعود و الهبوط خلال العقد الماضي و لكن تبقى تجارة العقارات و العمل فيها من أنجح الاستثمارات على مستوى العالم مهما كانت الحالة الاقتصادية.
اليوم أصبحنا نسمع أكثر بمصطلح الوكالات العقارية أو الشركات العقارية الضخمة و هم الآن أساس و مفتاح عملية شراء المنازل و العقارات مهما كانت.
و لكن بنفس الوقت فإن المشترين اليوم يتطلعون بشكل متزايد الى القيام بمزيد من العمل و البحث على الانترنت قبل اشراك الشركات و وكلاء العقارات بهذا الأمر.
أظهرت دراسة أجرتها الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين أن 92٪ من المشترين يستخدمون الإنترنت للبدء في البحث عن منازلهم,
مما يؤدي إلى الحاجة الحيوية لوكلاء العقارات إلى تواجد نشط على الإنترنت. إذا لم تكن نشطاً وجذاباً وشبكياً عبر الإنترنت فستفقد هذا الكم الهائل من العملاء.
ما هو عائد الاستثمار العقاري؟
العائد على الاستثمار هو عبارة حسابية تشير إلى النسبة المئوية للأموال المستثمرة التي يتم استردادها بعد خصم التكاليف المرتبطة بهذا الاستثمار و بالنسبة لغير المحاسبين، قد يبدو هذا مربكاً وصعباً للوهلة الأولى، ولكن الأمر أسهل من ذلك بكثير و تحتاج فقط للتركيز.
طريقة حساب عائد الاستثمار؟
1- طريقة التكلفة :
وتحسب طريقة التكلفة في عائد الاستثمار بقسمة القيمة المالية للعقار على جميع التكاليف.
وكمثال على ذلك، افترض انه تم شراء عقار بمبلغ 100،000 دولار أمريكي. بعد إصلاح وإعادة التأهيل الكاملة للعقار ، تم إضافة 50،000 $ كقيمة إضافية لسعر العقار ، ثم أصبحت قيمة العقار تقدر بقيمة 200،000 $، مما يعني ان المستثمر ربح من عقاره 50،000 دولار إضافية .
تتطلب طريقة التكلفة تقسيم القيمة المالية للعقار (100000$ + 50000$ ) على جميع التكاليف المتعلقة بشراء العقار وإصلاحه وإعادة تأهيله .
عائد الاستثمار، في هذه الحالة، هو 50،000 $ ÷ $ 200،000 = 0.33، أو 33٪.
2- طريقة ” المصروف من الجيب “:
ويفضل المستثمرون العقاريون هذه الطريقة بسبب ارتفاع عائد الاستثمار فيها.
مثال :
باستخدام الأرقام من المثال أعلاه، نفترض أن نفس العقار تم شراؤه بنفس السعر، ولكن هذه المرة تم تمويل الشراء مع قرض و دفعة أولى قدرها 20،000 $. ومن ثم فإن المصروف من جيبه وحده لا يتجاوز 000 20 دولار، بالإضافة إلى 000 50 دولار للإصلاح وإعادة التأهيل، بمجموع النفقات التي صرفت من جيبه قدرها 000 70 دولار. مع قيمة العقار التي تبلغ 200،000 $، أي ان مقدار الفرق هو 130،000 $.
عائد الاستثمار، في هذه الحالة هو 130،000 ÷ $ 200،000 = 0.65، أو 65٪. وهذا يعادل ضعف عائد الاستثمار في المثال الأول تقريبا. الفرق يرجع إلى القرض: أي الرافعة المالية كوسيلة لزيادة عائد الاستثمار.
تعتبر هذه الطرق، هي أكثر الطرق المبسطة لحساب العائد الاستثماري للعقارات، وهذا لا يعني أن هنالك طرقا أخرى، لكنها أكثر تعقيدا من الطرق التي شرحناها في هذه التدوينة و التي لا تحتاج الى دراسة الاقتصاد أو المحاسبة لفهمها.
وبطبيعة الحال، قبل ان تتحقق عوائد الاستثمار المذكورة أعلاه، ولتحقيق الأرباح النقدية الفعلية، يجب أن يتم بيع العقار . وفي كثير من الأحيان، لا يتم يبيع العقار بقيمته السوقية، بل في الاغلب ، يتم إبرام الصفقات العقارية تحت سعر الطلب الأولي، مما يقلل من حساب العائد على الاستثمار النهائي لذلك العقار . ونضع في اعتبارنا أيضا، أن هناك تكاليف مرتبطة ببيع العقارات، مثل الأموال التي أنفقت للإصلاح و تكاليف الإعلان عن العقار إلى جانب تكاليف التقييم والعمولة الخاصة بالوكيل العقاري أو الوسيط.
هل هنالك مضاعفات في حساب العائد الاستثماري للعقارات ؟
يمكن أن تحدث مضاعفات في حساب عائد الاستثمار عندما يتم إعادة تمويل العقار أو يتم إعداد رهن عقاري ثاني. قد تزيد الفائدة على القرض الثاني أو المعاد تمويله، وقد يتم فرض رسوم على القروض، وكلاهما يمكن أن يقلل من عائد الاستثمار. وقد تكون هناك أيضا زيادة في تكاليف الصيانة، وضرائب الممتلكات، وأسعار الفائدة وهذه التكاليف الإضافية ربما لا تكون واضحة عند حساب العائد للمرة الأولى ولكن مع الوقت يمكن أن تظهر .
حساب العائد على الاستثمار في العقارات يمكن أن تكون عملية بسيطة أو معقدة، اعتمادا على جميع المتغيرات المذكورة أعلاه. في اقتصاد قوي و ثابت ، أثبتت الاستثمارات العقارية -سواء السكنية والتجارية- أنها مربحة للغاية. وحتى في ظل الركود الاقتصادي، عندما تنخفض الأسعار، وتكون العملة نادرة، هنالك العديد من خطط الخروج و يسترد الاقتصاد قوته، كما يفعل دائما، ولهذا فالعديد من المستثمرين يجنون أرباحا هائلة من العقارات.
